Achate/vente bien en Italie
Vente d’un bien immobilier en Italie
Obligations du vendeur : le dossier de diagnostique technique en Italie
La principale obligation du vendeur est de remettre le bien vendu à l’acquéreur. Cependant, le vendeur est tenu à délivrer un certain nombre de documents obligatoires pour vendre un bien immobilier.
Conformité d’urbanisme
Le vendeur doit disposer de toute documentation prouvant que le bien immobilier a été construit en conformité avec les règles d’urbanisme applicables. La relation de conformité d’urbanisme (Relazione di regolarità edilizia “RRE”) est un document souhaitable (dans certains régions obligatoire) délivrée par un expert, qui procède à toute vérification concernant le titre de propriété, la documentation photographique, les rapports et les tableaux graphiques auprès de la Commune où le bien est situé.
A défaut, le vendeur devra fournir au notaire les documents concernant la conformité d’urbanisme, lequel les mentionnera dans l’acte.
Performance énergétique
En cas de vente, le propriétaire doit informer et délivrer à l’acquéreur l’attestation de performance énergétique (Attestazione di prestazione energetica “APE”). L’attestation de performance énergétique renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G) et doit être annexée à l’acte authentique de vente. L’APE doit être établie par un professionnel indépendant et a une durée de validité de 10 ans. L’attestation de performance énergétique doit être recalculer chaque fois qu’une rénovation modifie la classe énergétique du bien immobilier.
Vous êtes obligez de faire établir l’APE même en cas de location. Les annonces immobilières doivent mentionner le classement énergétique.
Conformité des données cadastrales et des plans
L’acte authentique de vente doit comprendre l’identification cadastrale, les plans déposés au cadastre et la déclaration faite par le vendeur de la conformité de l’état des lieux avec les données cadastrales et les plans. Au lieu de la déclaration, le vendeur peut charger un expert afin d’établir une attestation de conformité cadastrale à annexer à l’acte de vente.
Sécurité des installations
La mise en conformité des installations n’est pas obligatoire avant la vente. En 2008 la loi qui obligeait d’annexer à l’acte de vente la déclaration de conformité des installations a été abrogée. Par conséquence, une installation non conforme n’empêche pas la vente, sauf disposition expresse contraire à l’acte.
En tous cas, si les installations sont conformes, le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur la documentation correspondante.
Vente d’un bien immobilier en Italie : la plus-value
Lors de la vente d’un bien immobilier, si vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l’aviez acheté, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf si vous avez vendu votre résidence principale : la résidence principale est exonérée de plus-value comme en France.
Cas d’exonération de la plus-value immobilière en Italie
Le contribuable est exonéré de la plus-value immobilière dans les cas suivants :
- le bien a été détenu depuis plus de 5 ans
- le bien a été reçu par succession
- le bien était la résidence principale du vendeur
Modalité de règlement d’une éventuelle plus-value immobilière en Italie
Le contribuable peut choisir de soumettre les plus-values immobilières aux taxations suivantes :
- Impôt proportionnel au taux de 26% qui a un caractère libératoire. Cela signifie que la plus-value ne sera pas prise en compte dans votre revenu global pour le calcul de l’impôt. Le vendeur devra prévenir le notaire de l’application de l’impôt au taux de 26% lequel le mentionnera dans l’acte authentique.
- Barème progressif : le contribuable doit indiquer dans la déclaration des revenus annuelle la plus-value réalisée et calculer l’impôt selon les tranches d’imposition du barème progressif italien.
Plus-value concernant un terrain à bâtir en Italie
Pour ce qui concerne la vente d’un terrain constructible, la plus-value est due même si le terrain est détenu de plus de 5 ans et même si a été reçu pas succession ou donation.
La plus-value de cession de terrain à bâtir est toujours imposable ; elle est notamment soumise au barème progressif italien dans tous les cas qui suivent :
a) achat du terrain à titre onéreux ;
b) achat du terrain à titre gratuit (donation ou héritage) ;
c) détention de plus de cinq ans à compter de l’achat du terrain ou de la construction des bâtiments (quel que soit donc le temps écoulé depuis ces événements).
Au lieu du barème progressif italien, le contribuable a la possibilité de choisir pour les terrains à bâtir la méthode “tassazione separata“. Cette méthode d’imposition implique que la plus-value est soumise à l’impôt sur les revenus (IRPEF) au taux correspondant à la moitié du revenu net global du contribuable au cours de la période de deux ans précédant l’année de la conclusion de l’acte de vente.
Plus-value 40.000 €
Revenu moyen années 2015-2016 : 28.000 €
Impôts sur les revenus (calculés avec application bu barème progressif) : 6.960 €
Taux d’imposition tassazione separata : (6.960 *100) / 28.000 = 24,86%
Impôts tassazione separata à payer : 40.000 * 24,86% = 9.940 €
Plus-value française d’un bien immobilier en Italie
Vous êtes concerné par l’imposition de la plus-value en France même si votre bien est situé à l’étranger. Par conséquence, si vous vendez votre bien en Italie, vous restez redevable de la plus-value en France.
La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien sis en Italie devra être déterminée selon les règles françaises des plus-values immobilières, mais bénéficiera d’un éventuel crédit d’impôt si la vente a été imposable en Italie.
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