Location à l’année: les différents types de baux de location à usage d’habitation

Bail de location libre “Contratto ordinario a canone libero (4+4)“

Dans un bail de location libre italien, les parties peuvent déterminer librement le montant du loyer, les conditions de paiement et les autres éléments du contrat.

Même s’il s’agit d’une location libre, la loi italienne prévoit des éléments spécifiques qui ne peuvent pas être déterminer librement par les parties : la durée, les conditions de renouvellement, la possibilité de résiliation.

Le bail locatif libre en Italie a une durée légale de 4 ans renouvelable automatiquement pour une autre période de 4 ans. Le locataire peut résilier du bail de location à tout moment, à la condition d’informer à l’avance le bailleur, dans un délai de préavis de 6 mois avant la date de fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Lorsque le loueur souhaite résilier le contrat de bail de location en Italie, il ne peut pas valablement le faire aux termes de la loi pour la première période de 4 ans que s’il est en mesure d’invoquer certains motifs. Dans l’espèce, le bailleur peut valablement résilier le bail pour la première période de 4 ans si a l’intention d’utiliser le bien loué pour fins d’habitation, commerciales, artisanales ou professionnelles par lui-même, son conjoint, ses parents, ses enfants ou ses proches jusqu’au deuxième degré de parenté.

A défaut, il devra attendre le renouvellement du contrat pour une nouvelle période de 4 ans. Après la période de renouvellement (donc après 8 ans de la date de début de la location indiquée sur le bail), le bailleur pourra résilier le contrat sans aucune restriction dans un délai de préavis de 6 mois avant la date de fin du bail.

Bail de nature temporaire (Contratto transitorio)

Le bail transitorio est un bail signé entre le loueur et un locataire considéré comme occupant temporaire (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle ou en contrat d’apprentissage…) qui n’a aucune vocation touristique.

Le bail est fait par écrit et doit indiquer le motif justifiant le droit du loueur ou du locataire à signer un bail transitorio à démontrer par des justificatifs à annexer au bail (si ce motif n’est pas indiqué, le bail transitorio n’est pas applicable).

Le bail transitorio prévoit une durée allant de 1 à 18 mois.

En raison de sa nature temporaire, le droit de résiliation n’est pas accordé. Le contrat est considéré conclu à la date de fin indiquée sur le bail.

Cependant, la durée peut être prolongée à condition que les parties démontrent le motif justifiant le prolongement de l’occupation temporaire. Une communication devra alors être déposée auprès de l’administration fiscale italienne dans un délai de 30 jours avant la date de fin du bail.

Bail de location conventionné “Contratto di locazione convenzionato ou a canone concordato (3+2)”

Les locations conventionnées prévoient que le loueur signe un contrat rédigé par les associations de propriétaires et de locataires, avec lequel il s’oblige de louer son bien immobilier sous certaines conditions pour ensuite profiter de bénéfices fiscaux.

Le loyer est fixé en vertu de critères définis dans des accords spéciaux conclus entre les associations de propriétaires et de locataires et ne peut pas dépasser un montant maximum. La durée minimale du contrat est fixée par la loi en 3 ans. Après 3 ans, le bail est prorogé de 2 ans, sous réserve du droit de résiliation prévu par la loi.

Le locataire peut résilier du bail de location à tout moment, à la condition d’informer à l’avance le bailleur, dans un délai de préavis de 6 mois avant la date de fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur peut valablement le faire pour la première période de 3 ans si a l’intention d’utiliser le bien loué pour fins d’habitation, commerciales, artisanales ou professionnelles par lui-même, son conjoint, ses parents, ses enfants ou ses proches jusqu’au deuxième degré de parenté.

A défaut, il devra attendre le renouvellement du bail. Après la période de renouvellement (donc après 5 ans de la date de début de la location indiquée sur le bail) le bailleur pourra résilier le contrat sans aucune restriction dans un délai de préavis de 6 mois avant la date de fin du bail.

La durée du bail de location conventionné varie si le bail a été conclu pour des étudiants universitaires (durée de 6 à 36 mois) ou salarié en mission temporaire (de 1 à 18 mois bail transitorio).

Au propriétaire qui souscrira un bail en loyer conventionné sera accordé :

• Un abattement forfaitaire supplémentaire de 30% (si le propriétaire souhaite soumettre le revenu locatif au barème progressif) ;
• Une réduction de la base imposable sur laquelle sont calculés les droits d’enregistrement de 30 % ;
• Une réduction du taux de l’impôt cedolare secca au 10%, au lieu du taux normal de 21% (si le propriétaire souhaite soumettre le revenu locatif à l’impôt cedolare secca) ;
• Une réduction du taux de l’impôt sur le patrimoine immobilier IMU (si prévue par les réglementations municipales de la Commune où le bien est situé).

Bail étudiant “Contratto transitorio per studenti”

Ce bail spécialement destiné aux étudiants dans le cadre de l’accomplissement de ses études est d’une durée de 6 mois à 36 mois renouvelable par tacite reconduction.

Le locataire doit être inscrit à un cycle d’études universitaires, dans une ville autre que celle de leur résidence principale.

Le bail étudiant en Italie ne peut être conclu que dans les villes où se trouvent des universités, ou dans ville proches.

Le loyer est librement fixé par les parties, mais il ne doit pas dépasser un montant maximum établi dans les accords territoriaux.

A la date de fin du bail, le bail peut se renouveller automatiquement, sauf résiliation à faire dans un délai de préavis de 3 mois avant la date de fin du bail.

Bail touristique “Contratto uso turistico”

Si la location touristique prévoie une durée maximum de 30 jours, la loi de la location de courte durée est appliquée (Location de courte durée en Italie).

A défaut, le bail doit être conclu par écrit et enregistré auprès de l’Administration fiscale italienne. Etant une location pour une clientèle touristique, le locataire ne doit pas y élire domicile.

La résiliation du bail touristique est automatique : le contrat est considéré conclu à la date de fin indiquée sur le bail.

Contrat d’hébergement à titre gratuit “Contratto di comodato d’uso gratuito”

Il ne s’agit pas d’un contrat de location : il n’y a pas de paiement de prix en contrepartie de la mise à disposition du bien.

En Italie, il est tout à fait possible d’héberger pour une durée donnée ou indéterminée un membre de sa famille, un proche, un ami ou toute autre personne à titre gratuit dans son logement.

Dans ce type de contrat, le propriétaire d’un bien le met à la disposition d’une autre personne pour qu’elle l’utilise dans un but précis, avec l’obligation de restituer le bien.

Sous certaines conditions, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction fiscale appliquée sur l’impôt local sur le patrimoine immobilier (IMU).

Si le contrat d’hébergement à titre gratuit est conclu par écrit, doit être enregistrer auprès de l’Administration fiscale italienne.