Gestion
Location en italie
Loyers impayés et expulsion du locataire
Dans le domaine des locations, il peut arriver que le locataire ne paie pas les sommes contractuellement convenues pour l’occupation du bien, ou qu’il reste dans le logement même après la fin du bail.
Le droit italien réglemente la procédure d’expulsion d’un locataire différemment du système français ; s’écoule une discipline surement plus rigoureuse qui ne prévoit ni l’intervention préventive des aides sociaux, ni de l’huissier, ni le respect de la trêve hivernale (institution totalement inexistante dans le droit italien étant donné que la propriété ne souffre pas restrictions de protection en cas de location).
En droit italien, les instruments sont par conséquence :
- Validation de l’expulsion pour résiliation du bail (art. 657 c.p.c.) ;
- Validation de l’expulsion pour non-paiement (art. 658 c.p.c.) ;
- Les voies d’exécution accessoires à la procédure d’expulsion, visant à recouvrir les sommes impayées.
En cas d’impayés du locataire, il est important d’agir immédiatement (également en ce qui concerne les charges de copropriété) puisque les sommes pourraient alors être irrécupérables par des procédures d’exécution forcée (telles que la saisie).
La procédure est la suivante : en cas de non-réponse à l’avertissement de se conformer “Diffida ad adempiere” (pour lequel l’intervention de l’avocat n’est pas nécessaire), il faut procéder à la signification d’un commandement à libérer les lieux pour non-paiement et la convocation contextuelle à l’audience de validation, conformément aux dispositions de l’art. 658 c.p.c., en tenant compte que le Tribunal compètent est bien celui du lieu où le bien est situé.
Lors de l’audience, il peut y avoir différents scénarios :
- Le locataire s’oppose à l’expulsion : la procédure devient ordinaire. L’affaire est reportée pour apprécier les motifs de l’opposition, sans préjudice de l’octroi de l’ordonnance provisoire. Celui de l’opposition est évidemment le pire des scénarios car il s’agit d’une procédure ordinaire, donc longue et onéreuse, dont l’objectif est d’évaluer rigoureusement les raisons invoquées par le locataire.
- Le locataire paie tous les frais à l’audience : la procédure judiciaire est clôturée. Il s’agit certainement du scénario le plus improbable.
– Absence du locataire à l’audience ou défaut d’opposition : le juge se limitera alors à vérifier la régularité des notifications et, si tout a été fait correctement, rendra l’ordonnance qui valide l’expulsion ; - Le locataire se présente et demande l’octroi gracieux du délai d’expulsion : dans ce cas c’est la loi qui délimite les conditions cohérentes de son application. Pour obtenir le délai supplémentaire (maximum 90 jours), le locataire doit démontrer qu’il a des difficultés avérées et, dans tous les cas, sera le juge qui en évaluera pleinement les raisons.
Attention, l’expulsion en elle-même n’implique pas que le locataire quitte les lieux. Si cela ne se produit pas spontanément, il faudra procéder judiciairement à l’exécution pour libérer les lieux (articles 605 et suivants du Code de procédure civile). C’est là qu’intervient l’huissier (qui en Italie, contrairement à la France, n’est pas un professionnel privé) qui procédera à l’expulsion, généralement après le deuxième accès, et si nécessaire avec l’aide de la force publique.
En cas de défaut financier, il faudra également demander au Juge de prononcer une injonction immédiatement exécutoire (art. 664 c.p.c.), qui comprendra les sommes restantes dues et tous les frais de justice engagés. De ce point de vue donc, il faut espérer la solidité économique du locataire étant donné que les sommes seront saisies sur son patrimoine (de toute nature, sauf quelques exceptions insaisissables) ou sur son salaire.
Dans tous les cas, les procédures d’expulsion sont très compliquées, non seulement en raison du respect de toutes les exigences techniques (délais de notification, régularité des documents, pluralité des procédures), mais également en raison des délais et des frais. C’est la raison essentielle pour laquelle il est indispensable de s’appuyer sur un avocat qui s’occupe quotidiennement de ces procédures et qui, grâce à l’intermédiation de notre cabinet, vous tient constamment au courant de la phase procédurale dans laquelle il se trouve, avec la traduction simultanée de tous les documents et communications.
Pour toute assistance contacter le cabinet
Contactez-nous directement par téléphone ou par courriel pour toute information ou prise de RDV
