Achat/vente bien en Italie
Acheter un bien immobilier en Italie
L’achat immobilier, comme en France, est un contrat par lequel le vendeur transfère à l’acheteur la propriété d’un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier, contre le paiement d’un prix.
Également en Italie, pour l’achat d’un bien immobilier, la forme écrite est nécessaire, en particulier l’acte authentique (rédigé par un notaire) ou d’autres formes d’actes telles que l’acte sous seing privé authentifié.
Il est important de bénéficier d’une assistance solide à toutes les étapes, car l’achat immobilier est un processus en plusieurs phases (négociation, offre d’achat, compromis de vente et réitération de l’acte authentique), dont les formes ne correspondent pas totalement à celles en France, en raison également du rôle différent du notaire dans toute la procédure.
Etapes d’un achat immobilier en Italie
1
Négociation
À cette étape, il est essentiel de recueillir toutes les informations concertantes le bien qui retient votre attention : informations sur l’acheteur, références cadastrales et plan du bien, documents de conformité en matière d’urbanisme et de construction, présence d’hypothèques, montant des charges de copropriété dans le cas d’un lot de copropriété, effet relatif…
2
Offre d’achat
À cette étape, l’acheteur adresse au vendeur une offre écrite avec indication du prix d’acquisition du bien, le délai de validité de l’offre, les modalités de paiement, ainsi que la date de l’acte authentique, éventuel compromis de vente, éventuelles clauses suspensives de prêt…
3
Compromis de vente (Preliminare)
Le compromis de vente est un contrat dans lequel les parties s’engagent formellement à la signature de l ’acte authentique. Le compromis de vente doit être établi par écrit (acte sous seing privé ou acte authentique). Le compromis de vente prévoit le versement entre les mains du vendeur d’un dépôt à titre de garantie, dénommé “caparra confirmatoria”, qui varie entre 7 – 10% du prix du bien. Cette somme s’imputera sur le prix lors de la réitération de l’acte authentique.
L’enregistrement du compromis de vente auprès de l’Administration fiscale italienne est obligatoire.
L’enregistrement auprès du Service de la Publicité Foncière italienne n’est pas obligatoire, mais souhaitable.
ATTENTION En Italie n’existe pas la Loi SRU avec un droit de rétractation de 10 jours qui permet à l’acheteur de désister de son achat sans perdre aucune somme d’argent. Si l’acheteur renonce à son achat, le vendeur conservera le dépôt de garantie (caparra confirmatoria) reçu à titre de dédommagement.
4
Achat immobilier
Dernière étape dans laquelle les parties signent l’acte authentique et la transaction est officialisée : c’est ici que le notaire entre en jeu.
Achat immobilier sur plan en Italie
Nous avons abordé les étapes de l’achat d’un bien immobilier achevé en Italie. Dans cet article, il est nécessaire de comprendre ce qui se passe dans le cas où l’acheteur souhaite acquérir un bien immobilier sur plan avant son achèvement et les garanties prévues par le système juridique italien.
La législation italienne prévoit des garanties destinées à protéger l’acheteur, dans lesquelles le rôle du notaire prend une forte dimension de garantie.
Afin que l’acheteur soit protégé par les garanties prévues par la loi, certaines conditions doivent être remplies :
1
Le vendeur doit être un promoteur immobilier, c’est-à-dire une personne physique ou morale qui construit et met en vente des biens immobiliers divers
2
L’acheteur doit être une personne physique : il n’y a pas de garantie en cas d’achat par une personne morale ;
3
L’objet de la vente est un bien immobilier à construire ou en cours de construction ;
4
La conclusion d’un contrat, qui a pour effet l’achat ou le transfert de la propriété, moment qui est de toute façon reporté à la fin des travaux, quand l’immeuble sera enregistré au cadastre et aura obtenu la conformité. Pour mémoire en France, dans le cadre d’achat en VEFA, l’acte authentique est normalement passé à l’achèvement des fondations et des paiements sont effectués au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Également en Italie, c’est prévu un échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux (SAL).
Dans le cadre d’un achat d’un bien immobilier en cours de construction, la conclusion d’un contrat préliminaire est obligatoire (en France Contrat De Réservation), contrairement à l’achat d’un bien immobilier achevé.
La loi italienne régie spécifiquement les clauses qui doivent être incluses dans le contrat préliminaire d’un achat sur plan, pour lequel l’enregistrement est une formalité obligatoire.
Garantie supplémentaire prévue par la législation italienne afin de protéger l’acheteur d’un bien en cours de construction est la garantie financière bancaire (qui doit être délivrée en utilisant le modèle déterminé par le décret du Ministre de la Justice du 6 juin 2022, n. 125). Lors de la conclusion du contrat préliminaire, le promoteur immobilier est tenu de remettre à l’acheteur une garantie financière d’un montant correspondant aux sommes que le promoteur a perçues et doit encore percevoir de l’acheteur. En absence de garantie financière, le contrat est nul.
Au moment du transfert de la propriété du bien, le promoteur immobilier doit ainsi souscrire et remettre à l’acheteur une assurance indemnitaire décennale. En l’absence de cette garantie, la nullité du contrat peut être invoquée par l’acheteur.
L’attestation d’assurance remise à l’acheteur doit couvrir les dommages matériels et directs au bien immobilier pour tous les cas prévus par l’art. 1669 du Code civil (ruine totale ou partielle de l’immeuble, graves défauts de construction des ouvrages, vice du sol ou défaut de construction). L’attestation doit également être émise en utilisant le modèle standard approuvé par le décret du Ministère du Développement Économique du 20 juillet 2022, n. 154.
Les obligations sont nombreuses et impliquent une connaissance approfondie du secteur immobilier et du droit italien, ainsi que de tous les aspects fiscaux qui en découlent, raison pour laquelle il est nécessaire de suivre avec un grand soin chaque étape décrite succinctement ci-dessus afin d’éviter les litiges devant les tribunaux, qui, dans le domaine de la construction, sont très fréquents et onéreux en Italie.
Le rôle du notaire lors d’un achat immobilier en France et en Italie
Le notaire français joue certainement un rôle de garantie : toute somme établie entre les parties doit lui être remise. Le notaire français est donc également responsable de la transaction financière (via la Caisse des Dépôts et Consignations).
Le notaire italien, en revanche, ne peut pas encaisser de sommes des parties, qui doivent échanger l’argent sans un contrôle strict. Le notaire italien se limite à vérifier la légitimité de la propriété du vendeur et la conformité du bien immobilier.
Cependant, les parties (normalement l’acquéreur) peuvent demander au notaire d’encaisser les fonds sur un compte bancaire dédié ouvert par le notaire (“Deposito prezzo“), lequel les conservera jusqu’à l’accomplissement des formalités d’enregistrement de l’acte authentique.
Différemment qu’en France, c’est une opération onéreuse à la charge de l’acquéreur. Les frais du notaire du compte dédié (“Deposito prezzo“) varient selon les tarifs appliqués par le notaire.
Il est donc important d’avoir une série de garanties préalables qui doivent nécessairement être étudiées lors de la négociation.
Notre cabinet intervient justement dans cette phase délicate de la négociation, vous assistant jusqu’à la conclusion de l’affaire, afin de vous garantir un achat en toute sérénité, avec un échange d’informations toujours actualisées et traduites en français, en vous conseillant sur les meilleures stratégies pour acheter rapidement votre bien immobilier.
En particulier, notre cabinet assure une assistance lors de la signature de l’acte – en plus de tout acte préliminaire – de sorte que vous serez accompagnés, avec une traduction simultanée sur place.
Il est également possible de déléguer à notre cabinet le moment de la vente par la délivrance d’une procuration spéciale de vente. Conformément au droit international, la procuration délivrée à l’étranger est valide en Italie si la forme est également valide en vertu de la loi de l’État où elle est rédigée. Cela signifie que la procuration française peut bien être utilisée en Italie pour conclure votre achat immobilier (selon l’art. 60 de la loi 218/1995). Notre cabinet dispose de collaborations avec un vaste réseau de notaires français, de sorte que vous puissiez acheter votre maison en Italie tout en restant confortablement en France. Un virement bancaire instantané peut être également exécuté pour le règlement du prix.
Document nécessaire lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie et modalités de paiement
L’achat immobilier en Italie n’est pas tout à fait similaire à celui en France, spécialement en ce qui concerne l’intervention du notaire, qui est plus marginale sur le territoire italien. C’est pourquoi de nombreuses personnes renoncent à acheter en Italie, nourrissant des doutes quant à la réussite de la transaction.
Document obligatoire afin de conclure un contrat d’achat en Italie est le code fiscal italien.
Le code fiscal en Italie est le code qui permet d’identifier de manière unique les personnes physiques ou morales dans leurs relations avec les organismes de l’Administration italienne, sans lequel le notaire ne peut procéder à la signature de l’acte authentique.
Pour cette raison, il est important de disposer du code fiscal, avant de la signature devant le notaire, que ce soit pour le contrat préliminaire ou pour l’acte définitif.
Notre cabinet est en mesure de vous assister dans le cadre de la demande d’attribution du code fiscal, dont la délivrance dépend de l’Administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate). A défaut, l’acheteur devra se rapprocher au consulat italien en France.
Lors du règlement du prix, l’acheteur doit remettre au vendeur des chèques de banque (assegno circolare) tiré de son compte en Italie : un compte bancaire en Italie sera donc nécessaire. Celui-ci sera également utilisé pour le règlement des impôts par le biais de Modello F24. Un virement bancaire instantané peut être également exécuté au lieu des chèques de banque.
Achat immobilier en Italie : taxes et droits à régler
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie, vous serez redevable de frais et taxes variables selon la typologie d’achat. En général, les impôts à régler sont les suivantes :
- TVA (IVA)
- Droits de mutation à titre onéreux (Imposta di Registro)
- Taxe hypothécaire (Imposta ipotecaria)
- Taxe cadastrale (Imposta catastale)
Si le vendeur est un particulier et le bien n’est pas cadastré “Bien de luxe”, les impôts afférents l’acte sont les suivants :
| Droits de mutation | 9% |
| Taxe hypothécaire | 50 € |
| Taxe cadastrale | 50 € |
Le taux des droits de mutation baisse à 2% si l’acquéreur achète un bien immobilier destiné à sa résidence principale.
Les impôts indiqués ci-dessus s’appliquent également si l’achat est fait directement auprès de la société qui a construit l’immeuble (promoteur immobilière), après cinq années à compter de la date d’achèvement des travaux ou si l’achat est conclu avec une société qui n’est pas le promoteur immobilier.
ATTENTION Si l’acheteur est un particulier qui achète un local à usage d’habitation (y inclus les dépendances associées), les droits de mutation seront calculés sur la valeur cadastrale (au lieu de la valeur du prix du bien acheté). On parle dans ce cas de la méthode prezzo valore. Afin d’appliquer cette méthode, l’acheteur doit déclarer lors de l’acte authentique l’application du calcul prezzo valore.
Si l’achat est fait directement auprès de la société qui a construit l’immeuble, dans les cinq années à compter de la date d’achèvement des travaux, les impôts à régler sont les suivants :
| TVA | 4% – 10% – 22% |
| Droits de mutation | 200 € |
| Taxe hypothécaire | 50 € |
| Taxe cadastrale | 50 € |
Le taux de la TVA est fixé à 4% si l’acquéreur est un particulier qui achète un bien immobilier destiné à sa résidence principale.
Le taux de la TVA est de 10% si l’acquéreur est un particulier qui achète un bien immobilier qui ne sera pas sa résidence principale.
Le taux de la TVA est de 22% si l’acquéreur est un particulier qui achète un bien cadastré “Bien de luxe”.
Pour toute assistance contacter le cabinet
Contactez-nous directement par téléphone ou par courriel pour toute information ou prise de RDV
