Gestion
Location en italie
Location saisonnière de courte durée en Italie
Vous avez acheté une résidence secondaire en Italie et vous envisagez de la mettre en location saisonnière de courte durée (à la journée, semaine ou mois) ? Voici les démarches à effectuer.
La location saisonnière de courte durée en Italie suit un formalisme diffèrent qu’en France.
ATTENTION
Démarches à effectuer pour démarrer une location saisonnière en Italie
A. Numéro d’enregistrement
(Codice indentificativo nazionale CIN)
Egalement en Italie, afin d’exercer une activité de location de courte durée, il faut demander un code d’enregistrement pour tout bien mis en location. La Loi de Finance 2024 a institué un numéro d’enregistrement national, le Codice indentificativo nazionale (CIN), qui a remplacé le numéro d’enregistrement régional.
Afin d’obtenir le CIN, le loueur doit souscrire une déclaration par voie dématérialisée auprès du Ministère du Tourisme.
Pour toute information concernant la demande du numéro d’enregistrement italien CIN, vous pouvez consultez le lien du Ministère du Tourisme https://www.ministeroturismo.gov.it/banca-dati-strutture-ricettive/
Le loueur qui n’a pas demandé de CIN est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 8 000 €.
Le numéro CIN doit être indiqué sur toutes les annonces de location, quel que soit le support ou la plateforme utilisée, sous peine de sanction allant de 500 € jusqu’à 5 000 €, ainsi que la suppression de l’annonce irrégulière publiée.
B. Taxe de séjour
Taxe de séjour
Même pour les locations de courte durée en Italie, certaines Communes peuvent demander aux vacanciers séjournant sur leur territoire communal de payer une taxe de séjour. Pour connaître le montant de la taxe de séjour à payer, vous pouvez consulter les délibérations du Conseil municipal.
Également pour les locations saisonnières en Italie, les plateformes de location (AirBnb, Booking etc…) ont automatisé la collecte de la taxe de séjour, et la reversent directement aux Mairies concernées. Le loueur ne doit pas s’occuper de collecter la taxe de séjour si la location intervient par le biais d’une plateforme de location.
Déclaration taxe de séjour
Le loueur doit souscrire une déclaration annuelle par voie dématérialisée au plus tard le 30 juin de l’année suivante. La déclaration comporte les éléments suivants : l’adresse du bien mis en location, le tarif applicable par nuit, nombre de locataires assujettis/exonérés à la taxe de séjour, le montant global de la taxe de séjour payé l’année précédente.
C. Déclaration auprès de la Police (Comunicazione in Questura)
Le loueur est obligé de communiquer auprès de la Questura (autorité locale de Police et de sécurité publique surveillant le territoire de la province) des renseignements concernant les locataires et la période de mise en location. La communication doit être envoyée par le biais de la plateforme “Alloggiati Web” de la Polizia di Stato dans les 24 heures suivantes l’arrivée du locataire.
Les coordonnées d’accès à la plateforme sont délivrées directement par la Polizia di Stato du chef-lieu de la province où le bien est situé.
Pour toute information concernant la plateforme “Alloggiati Web” ou la demande des coordonnées d’accès, vous pouvez consultez le lien de la Polizia di Stato :
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/Contatti.aspx
L’omission, inexactitude, ou retard entrainent la réclusion jusqu’à trois mois ou l’application d’une amende jusqu’à 206 €, ainsi que la suspension temporaire de l’autorisation d’exercer l’activité de courte durée (art. 109 Testo Unico Delle Leggi Di Pubblica Sicurezza “TULPS”).
D. Sécurité des installationsSécurité des installations
Le loueur professionnel qui exerce une activité de location de courte durée en Italie doit respecter également les dispositions en matière de sécurité des installations, conformément aux réglementations nationales et régionales en vigueur.
En général, tout loueur (professionnel et non professionnel) doit :
- équiper les locaux de dispositifs de détection des gaz combustibles et du monoxyde de carbone ;
- équiper les locaux d’extincteurs portatifs conformément à la loi, à placer dans des endroits accessibles et visibles, notamment à proximité des entrées et des zones les plus dangereuses et, à raison d’un extincteur pour 200 mètres carrés de surface de plancher, ou fraction de cette surface, avec un minimum d’un extincteur par étage.
A noter : lors de la demande du numéro d’enregistrement, tout loueur (professionnel on non professionnel) déclare sur l’honneur que les installations sont conformes aux réglementations nationales en matière de sécurité.
En cas de non-respect de cette obligation, le loueur encourt une amende allant de 600 € jusqu’à 6 000 €.
Fourniture de services pour la location saisonnière en Italie : différence avec le régime fiscal de la para-hôtellerie française
La location de courte durée en Italie peut être accompagnée de prestations de services accessoires, ne revêtant un caractère de nature professionnelle et commerciale, expressément prévues par la loi : la fourniture de linge de maison et le nettoyage de locaux. Des services auxiliaires supplémentaires peuvent être également fournis, tels que la fourniture de services téléphoniques et de Wi-Fi.
Si l’activité prévoit d’autres services, la location n’est alors plus une activité à vocation résidentielle, mais bien une activité professionnelle et commerciale.
Par conséquence, en ajoutant à la location de courte durée des services complémentaires, tels que la fourniture de petit déjeuner, de repas, de services de transfert, de guides touristiques, l’activité de location est considérée comme une activité professionnelle. Le loueur devra faire face à toute obligation administrative, fiscale et comptable prévue par la loi italienne.
Présomption d’activité professionnelle pour la location de courte durée en Italie
Condition supplémentaire qui entraîne la perte du statut de loueur non professionnel est l’exercice de l’activité de courte durée avec plus de 4 biens immobiliers. Si le loueur met en location de courte durée plus de 4 biens, il est automatiquement considéré comme un loueur professionnel.
Fiscalité location saisonnière de courte durée en Italie
Non professionnel
Si la location ne prévoit pas la prestation de services de nature commerciale et les biens mis en location ne sont plus de quatre, le loueur peut choisir entre le barème progressif ou l’impôt cedolare secca au taux de 21%.
La Loi de Finance 2024 a modifié le taux d’imposition de l’impôt cedolare secca : le taux a été élevé à 26%.
Il y quand-même la possibilité d’appliquer le taux de 21% mais seulement sur un bien immobilier, choisi par le contribuable lors de la déclaration des revenus.
Bref, les taux de l’impôt cedolare secca applicables depuis la Loi de Finance 2024 pour la location de courte durée sont les suivants :
| Taux applicable à l’impôt cedolare secca pour la location saisonnière |
| – 26% taux normal |
| – 21% taux réduit applicable sur seulement un bien immobilier (choix à faire lors de la déclaration des revenus) |
Professionnel
Dans ce cas, l’impôt cedolare secca n’est pas applicable. Le revenu locatif de courte durée doit être soumis au barème progressif.
Le loueur devra :
- souscrire une déclaration de création d’entreprise individuelle par voie dématérialisée auprès de l’administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate) afin d’obtenir le numéro de TVA;
- s’inscrire auprès du Registre du Commerce (Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura) afin d’obtenit le numéro d’enregistrement (REA);
- souscrire une déclaration de début d’activité (Segnalazione Certificata di Inizio Attività “SCIA”) par voie dématérialisée auprès de la ville où le bien est situé. En cas de non-respect de cette obligation, le loueur encourt une amende allant de 2 000 € jusqu’à 10 000 €.
S’agissant d’une activité professionnelle, le loueur professionnel sera obligé de tenir une comptabilité et de déposer la déclaration annuelle des revenus. Il sera également redevable de la TVA.
Les formalités indiquées ci-dessus doivent être respecter même si le loueur professionnel fait appel à une agence immobilière.
Location saisonnière de courte durée en Italie par le biais d’agence immobilière ou de plateforme de location en ligne
La location de courte durée en Italie peut être réalisée de particulier à particulier ou via une agence immobilière (ou plateforme en ligne). Dans ce cas, l’agence (ou la plateforme) est tenue à accomplir certaines formalités.
1
Retenue d’impôt de 21%
L’agence (ou la plateforme) est tenue à opérer une retenue de 21% sur le loyer encaissé.
La retenue doit être appliquée uniquement si le loyer est encaissé par l’agence (ou la plateforme). Si le locataire paye directement le loyer au loueur, la retenue ne sera pas opérée.
Lors du reversement du loyer au loueur, l’agence (ou la plateforme) doit opérer la retenue et la régler à l’administration fiscale italienne par le biais du Modello F24. Le loueur encaissera le loyer déduit de la retenue.
Lors du dépôt de la déclaration annuelle des revenus, le contribuable devra déduire la retenue de l’impôt dû : la retenue est à tout effet une anticipation d’impôt.
2
Déclaration “Certificazione Unica“
La retenue opérée par l’agence et le règlement du loyer doivent être indiqués dans la déclaration annuelle “Certificazione Unica” déposée par voie dématérialisée par l’agence (ou la plateforme). Les données indiquées sur cette déclaration seront nécessaires au contribuable pour le dépôt de la déclaration annuelle des revenus.
3
Communication annuelle
L’agence (ou la plateforme) qui participe à la conclusion du contrat de location de courte durée en Italie est tenue à envoyer une communication annuelle par voie dématérialisée au plus tard le 30 juin de l’année suivante.
La communication comprend les éléments suivants : état civil du loueur, durée du bail, adresse du bien, montant du loyer, référence cadastrale du bien.
L’omission ou inexactitude de la communication annuelle entrainent l’application d’une amende allant jusqu’à 2 000 €.
L’agence (ou la plateforme) qui dépose la déclaration Certificazione Unica n’est pas tenue à transmettre la communication annuelle.
4
Taxe de séjour
L’agence (ou la plateforme) qui encaisse le loyer pour le compte du loueur, est responsable de collecter la taxe de séjour et de la régler au lieu du loueur. Elle est également responsable de toute formalité prévue par la loi et les règlements municipaux, telle que la déclaration annuelle de la taxe de séjour.
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